El INVIFAS vendió por 5 millones de euros una propiedad en Baleares, cuyo valor estimado excedía de 15 millones

El Boletín Oficial del Ministerio de Defensa, publicó en su edición Núm. 56 del Miércoles, 20 de marzo de 2013 el INFORME DE FISCALIZACIÓN DE LAS ENAJENACIONES INMOBILIARIAS REALIZADAS POR EL INSTITUTO PARA LA VIVIENDA DE LAS FUERZAS ARMADAS EN LOS EJERCICIOS 2003 A 2005.

El citado informe recoge diversas incidencias en el procedimiento de enajenación de inmuebles llevado a cabo por el INVIFAS. Entre todas ellas destaca por su elevada cuantía, una que se refiere a Solares enajenados mediante la celebración de convenios, que afirma que el INVIFAS vendió por 5 millones de euros una propiedad en Baleares, cuyo valor estimado excedía de 15 millones  de euros.

Además, según recoge el  texto publicado, el INVIFAS renunció al derecho a designar beneficiarios para 40 viviendas, en enero de 2007, a favor del Ayuntamiento de Palma de Malllorca sin recibir contraprestación alguna.  A continuación se transcribe parte del Informe publicado en el BOD, cuya lectura no tiene desperdicio: 

Durante el periodo fiscalizado se enajenaron, según ha certificado el INVIFAS, 7 solares en virtud de convenios celebrados por el mismo. Todas las enajenaciones realizadas en virtud de convenio durante el periodo fiscalizado han sido incluidas en la fiscalización como expedientes números 57 a 63 del Apéndice. El importe total de estos expedientes alcanzó la cifra de 4.730 miles de euros, apareciendo del examen de los mismos las siguientes incidencias:

— En ninguna de las enajenaciones de inmuebles realizadas a través de convenio por el INVIFAS durante el periodo fiscalizado, se ha acreditado que el Instituto haya realizado la preceptiva comunicación previa de la desafectación de los inmuebles al Ministerio de Hacienda. El artículo 27.2 del RD 991/2000 establece esa comunicación como requisito previo necesario para la enajenación por el INVIFAS de inmuebles que no tengan usuario. Esta actuación del INVIFAS, además de ser contraria a la norma, afecta a la gestión de los bienes patrimoniales de la Administración del Estado por la Dirección General de Patrimonio del Estado.

— En los informes de tasación de los inmuebles enajenados a través de convenios se han apreciado las deficiencias que se exponen a continuación: •  En el expediente número 57 del Apéndice constan dos informes de tasación, realizados por empresas especializadas contratadas por el INVIFAS. Estos informes no atribuyen un único valor al inmueble sino tres posibles valores, basados en tres hipótesis distintas, según se considere el suelo como de promoción libre, como destinado a la construcción de viviendas de protección oficial en régimen general o como destinado a la construcción de ese tipo de viviendas en régimen autonómico. Lo acabado de exponer pone de manifiesto que el solar objeto del expediente número 57 era susceptible de ser enajenado con destino a la construcción de viviendas en régimen libre, hipótesis para las que los informes de tasación le atribuyeron respectivamente los valores de 4.242.082 euros y de 3.821.415 euros. Sin embargo el inmueble fue enajenado por 1.974.857 euros, no constando cómo fijó este valor el INVIFAS, pues no es ninguno de los recogidos en los informes de tasación ni la media de los mismos (Respecto a lo alegado no se ha acreditado que el terreno fuera destinado a la construcción de viviendas de protección oficial).

•  En el expediente número 58 existen dos informes de tasación. El primero de ellos, realizado por una sociedad de tasación a solicitud del INVIFAS, valoró el inmueble en 15.379.663 euros. El criterio técnico por el que optó esta sociedad fue el de valorar el inmueble a efectos de expropiación, porque el INVIFAS tenía derecho a exigir que el inmueble le fuera expropiado. El segundo informe fue elaborado por los servicios del Ayuntamiento de Soller, parte interesada en el convenio de enajenación, que tasó el inmueble en 2.078.025 euros (una vez descontados los costes de urbanización que el informe cifra, sin justificar, en 3.587.601). La finca fue vendida en septiembre de 2005 por 5.000.000 de euros, sin que conste porqué el INVIFAS se separó de la valoración asignada en la tasación por él encargada (La documentación aportada en alegaciones no justifica a juicio de este Tribunal la valoración por la que se enajenó el inmueble).

•  La tasación de los inmuebles objeto de los expedientes números 59 a 63 fue realizada no por el INVIFAS sino por la sociedad pública municipal adquirente de dichos inmuebles. La legislación autonómica aplicable atribuía como único destino posible de los terrenos de las Administraciones públicas que se enajenasen por éstas, la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública u otros usos de interés social. La tasación se realizó aplicando el precio tasado de viviendas de protección oficial y estableciendo una repercusión del suelo del 15% y descontando el coste de urbanización. No consta que por el INVIFAS se comprobase la corrección técnica de la tasación realizada por el adquirente. Asimismo no parece que la determinación del precio de la enajenación de los inmuebles se utilizasen solamente criterios técnicos pues en una Nota informativa sobre la tasación elaborada por la Subdirección General de Asuntos Patrimoniales del INVIFAS se dice que «los gastos de urbanización que ascienden a 387.959,59 € por errores del presupuesto, se acuerda por las partes redondeando las cifras en 300.000 €» (En alegaciones no se ha aportado informe de tasación alguno elaborado por la GIED).

— Respecto a la causa de los convenios de enajenación de inmuebles y satisfacción a través de los mismos del interés público de competencia del INVIFAS se aprecian las siguientes incidencias:

•  El convenio en cuya virtud se enajenó el inmueble objeto del expediente número 57 de este Informe, fue firmado el 26 de marzo de 2003 por el INVIFAS y el Ayuntamiento de Palma de Mallorca, y tenía su origen en un convenio anterior, de 13 de octubre de 1998, en el que, para lo que aquí interesa, el citado Ayuntamiento expropiaba unos edificios de viviendas propiedad del INVIFAS, aceptando éste el justiprecio de la expropiación y reconociendo el Ayuntamiento su obligación de indemnizar a los ocupantes de las viviendas cuyos derechos eran también expropiados. Transcurrido el tiempo el Ayuntamiento de Palma y el INVIFAS firman el convenio de 26 de marzo de 2003 en el que, ante la solicitud que los ocupantes de las viviendas expropiadas hacen al Ayuntamiento de preferir ser realojados a percibir la cantidad de dinero que les correspondía por la expropiación de sus derechos de uso, el Ayuntamiento acuerda con el INVIFAS que éste le enajene un solar, propiedad del INVIFAS y que no tenía relación con los bienes a que se refiere el convenio de 1998, para que el Ayuntamiento construya en el mismo viviendas. Dichas viviendas se aplicarían, en parte (48 viviendas) a realojar a los titulares de derechos de usos expropiados a que se ha hecho referencia más arriba y en otra parte (40 viviendas) a ser adquiridas en compra por las personas que designase el INVIFAS. El INVIFAS no estaba obligado a enajenar el inmueble a favor del Ayuntamiento, pues la indemnización de los derechos de los usuarios de las viviendas expropiadas incumbía a la Corporación local, tanto por establecerlo así la Ley, al ser la Administración expropiante, como por estipulación del convenio de 1998. Menos aun lo estaba a venderlo a un precio inferior en alrededor de un 50% al precio de mercado. El convenio de 26 de marzo de 2003 no satisfizo los intereses públicos de competencia del INVIFAS pues consistió simplemente en una venta por valor inferior al de mercado recibiendo el INVIFAS, además del precio, el derecho a designar a los adquirentes de 40 viviendas. A ese derecho no cabe atribuirle un valor que compensase el menor precio de la enajenación (que cabe estimar en alrededor de 2 millones de euros, según lo expuesto más arriba al hacer la referencia a la tasación de este inmueble); ni puede ser considerado un derecho que fuera de interés para el INVIFAS, pues no se incardinaba entre las funciones que la Ley 26/1999 atribuye al organismo autónomo y que se encuentran recogidas en el Apartado 1.2 de este informe. Además, el INVIFAS renunció al derecho a designar beneficiarios para las 40 viviendas, en enero de 2007, a favor del Ayuntamiento sin recibir contraprestación alguna.

•  El inmueble objeto del expediente número 58 no fue enajenado a través de un convenio sino mediante una compraventa, sin embargo se trata en este Apartado del Informe, pues la compraventa tuvo como causa un convenio anterior, firmado el 6 de septiembre de 2005, la compraventa fue por tanto la ejecución de uno de los acuerdos del convenio. El convenio de 6 de septiembre de 2005 tuvo su origen en un Protocolo firmado por el Ministerio de Defensa, el Gobierno de las Islas Baleares y el Alcalde de Sóller, el 11 de febrero de 2004. El convenio fue celebrado por el INVIFAS, el Ayuntamiento de Sóller y dos entidades públicas de la Administración autonómica balear. El Ayuntamiento se comprometía a recalificar urbanísticamente unos terrenos que eran propiedad del INVIFAS, y este organismo, antes de la recalificación, debía vender parte de esos terrenos a una de las entidades autonómicas signatarias del convenio. De tal manera que una vez producida la recalificación esa entidad pública autonómica y el INVIFAS serían propietarios de los terrenos recalificados, repartiendo entre sí las cargas y los beneficios mediante el sistema de compensación y acordándose ya en el convenio que al INVIFAS se le atribuirían los terrenos calificados como aptos para la construcción residencial y a la entidad pública balear los terrenos industriales. Los costes de urbanización serían a cargo de las entidades autonómicas baleares y asimismo todos los propietarios quedaban exentos de la cesión del 10% del aprovechamiento medio al Ayuntamiento al renunciar éste al mismo. Indudablemente el INVIFAS obtenía beneficios del convenio: la recalificación de los terrenos, la exoneración de entregar el 10% del aprovechamiento medio al Ayuntamiento y el no tener que pagar los gastos de urbanización. Sin embargo el INVIFAS vendió por 5 millones de euros una propiedad cuyo valor estimado excedía de 15 millones y no existe en el expediente ningún cálculo, informe o estudio que valore las ventajas obtenidas del convenio para poder decidir si las mismas superaban los 10 millones de euros y valorar entonces la conveniencia de celebrar el convenio ( La documentación aportada en alegaciones no justifica a juicio de este Tribunal la valoración por la que se enajenó el inmueble). Respecto al pago del precio del terreno por la entidad pública autonómica balear se aplazaron 2 millones y medio de euros a un año y 1 millón doscientos cincuenta mil euros a dos años, sin que conste que se establecieran ni se cobraran los intereses que exige el artículo 134 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas ni que tampoco se establecieran las garantías que preceptúa el artículo acabado de citar. Lo acabado de referir podría ser constitutivo de perjuicio para la Hacienda pública estatal.

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